既存建物の増改築を実現するには？

目次

① コストと環境の両面から「建て替えより改修」へ

建て替えには、解体費用・新築コスト・工期中の建物利用停止リスクなど、多くの負担が伴います。一方、既存建物を活かした増改築であれば、これらのコストを大幅に抑えることができます。加えて、建設に伴う温室効果ガス排出量の削減という環境面でも、既存ストックを可能な限り活用する方向性が社会的に支持されています。事業用建物を所有する法人にとって、増改築は現実的な選択肢としてますます重要性を増しています。

② 令和7年4月施行の建築基準法改正：確認申請の対象範囲が拡大

令和7年4月の建築基準法改正により、建築確認申請が必要となる工事の範囲が変わりました。従来は確認申請の対象外とされていた規模・種別の改修工事が新たに対象に加わっています。これにより、設計事務所が既存建物の改修案件を受ける際に必要な知識・手続きは、以前に比べて複雑さを増しています。法改正への対応は、今後の既存建物案件において避けられないテーマです。

③ 書類不備でストップするケースの増加

増改築の計画が進んだ段階で、検査済証や竣工図が手元にないことが判明し、確認申請の準備が止まってしまうケースが実務上で増えています。特に昭和・平成初期に建てられた建物では、必要な図面や書類を紛失するケースがあり、適法性を証明する手段が乏しいまま計画が宙に浮いてしまう状況も起こりえます。こうした実態を踏まえ、国土交通省は令和6年12月に「既存建築物の現況調査ガイドライン」を公表し、書類が不完全な建物でも段階的な調査によって現行法への適合状況を評価できる仕組みを整備しました。

■ 既存不適格とは？

「既存不適格」とは、建物が建設された当時は建築基準法令に適合していたものの、その後の法改正や都市計画の変更等によって、現行の基準に適合しなくなった状態を指します。たとえば、建設当時は要求されていなかった耐震基準が法改正で強化され、既存の構造が現行の耐震基準を満たさなくなるケースが代表例です。重要なのは、既存不適格は 「違反建築ではない」という点です。建設当初から法に違反していた「違反建築物」とは明確に区別されており、既存不適格建築物の所有者に対して、直ちに現行基準への是正が求められるわけではありません。

■ 検査済証がない ≠ 違反建築

「検査済証がない」という状況は、「違反建築（実態違反）である」ことを意味しません。検査済証は工事完了後の検査を経て交付される書類ですが、書類の紛失・所在不明といった理由で手元にないケースは珍しくありません。検査済証を紛失したり所在不明であったりすること自体は、その建物が違法であることの根拠にはならず、増改築ができないことを直接意味するものでもありません。ただし、完了検査を受けていないことで検査済証が無い場合は、「手続き違反」となります。

■ 緩和措置により、全面改修は必須ではない

現行基準に適合していない部分（既存不適格）があっても、建築基準法第86条の7に基づく緩和措置を活用することで、その部分への現行規定の適用を除外・緩和した上で増改築を進められる制度があります。国土交通省はこの緩和措置の適用手続きと判断基準を整理したガイドラインを整備しており、適切な現況調査と手続きを踏むことで、既存不適格建築物でも現実的な増改築の道が開けます。「既存不適格だから建て替えるしかない」という判断は、制度の正確な理解に基づいていない場合があります。まずは現況調査によって既存不適格の範囲を特定し、緩和措置の活用可能性を評価することが、計画の第一歩です。

メリット①：「書類がない＝増改築不可」からの解放

検査済証が見当たらない、竣工図の一部しか残っていないという状況は珍しくありません。
しかし、現況調査ガイドラインに基づく正確な調査を行えば、書類の不備があっても増改築の実現可能性を法的に担保した形で評価できます。

メリット②：緩和措置の活用でコストを抑えた合法的な増改築

既存不適格と確認された部分については、法第86条の7に基づく緩和措置を活用することで、現行基準への全面適合を求められることなく増改築を進められます。

メリット③：「建物の履歴書」が整備され、資産価値が明確になる

現況調査報告書は、将来の売却・融資・さらなる改修の際に、法令遵守状況を客観的に示すエビデンスとなります。

メリット④：確認申請がスムーズになり、計画遅延リスクを最小化できる

ガイドラインに準拠した調査報告書は、建築確認申請における既存不適格調書としてそのまま活用できます。
審査機関に対して論理的に説明できるため、差し戻しや着工直前のトラブルを回避できます。

落とし穴①：現況調査を省略・簡略化し、審査がストップする

最も多い失敗は、コストや時間をかけず現況調査を不十分なまま確認申請に出してしまうケースです。

⚠️リスク
調査の結果、適合状況が「不明」のまま残った規定については、原則として現行法への適合が求められます。現行基準への全面改修が必要になったり、設計のやり直しで計画が大幅に遅延したりするリスクがあります。

✅対策
隠蔽部についても各階1箇所以上の調査を行うなど、ガイドラインに沿った精度の高い調査を行い、根拠を明確にすることが、結果的にプロジェクトの最短ルートとなります。

落とし穴②：令和7年4月の建築基準法改正の把握不足

令和7年4月の建築基準法改正により、建築確認に関わる制度等が変わりました。中大規模建物は法改正前から大規模の修繕・模様替でも建築確認が必要でしたが、今回の改正で旧4号特例が廃止されたことで、増築・改築時の審査・検査の対象が拡大されています。

⚠️リスク
旧来の感覚で「この規模・種別ならこの手続きで通る」と判断すると、改正後の制度と齟齬が生じる可能性があります。

✅対策
計画段階で、今回の工事が「大規模の修繕・模様替」に 該当するかどうかを専門家に確認し、必要となる現況調査を早めに 手配することが重要です。また、令和7年3月26日付 国住指第517号 （技術的助言）では「著しい劣化がなければ既存不適格として扱える」 という特例が示されていますが、この適用は法第20条（小規模建築物 の基礎の構造方法に係る部分のみ）と法第37条の規定に限定されます。 中大規模建物では適用外となる場合があるため、 誤解のないよう注意が必要です。

落とし穴③：「既存不適格」と「違反建築」の混同による断念

「現行基準に適合していない部分がある」「検査済証がない」と聞いて、「違反建築だから手を付けられない」と判断し、増改築計画を断念してしまうケースがあります。

⚠️リスク
既存不適格は違反建築ではありません。建設当時は適法であったものが、その後の法改正によって現行基準に適合しなくなった状態が「既存不適格」であり、直ちに特定行政庁による是正が求められるものではありません。これを違反と混同することは、大きな機会損失です。

✅対策
まずは正確な現況調査によって「既存不適格の範囲」を特定することが、判断の第一歩です。緩和措置を活用すれば、既存不適格の部分を含む建物でも合法的に増改築を進める道があります。

まとめ

✅「既存不適格」と「違反建築」は別概念

✅正確な現況調査が計画のカギ

✅緩和措置の活用でコストを抑えた合法的な工事が可能

✅令和7年4月の建築基準法改正への対応が必須

東京ソイルリサーチにご相談ください！

東京ソイルリサーチでは、中大規模の建物（木造・RC造・SRC造・S造の事務所/工場/商業/学校/医療施設等）を対象に、主に構造に関する現況調査および専門的な調査報告書の作成をサポートしています。
建物・構造物調査の実績は50年以上。様々な建物に対応してきた経験をもとに、課題やニーズ・状況に応じて、調査から診断・劣化原因の推定・考察、さらに補修提案まで一貫して対応します。
既存建物の増改築をご検討の際に必要な現況調査・調査報告書の作成はもちろん、「検査済証がない」「図面が残っていない」「増改築の手続きがわからない」といったケースでも、まずはお気軽にご相談ください。

▽建物・構造物調査の詳細はこちらもご覧ください！

構造物調査のための調査・試験
耐震診断
補強・改修設計